Separação das Quintas em condomínios autônomos.

Complicado. Na minha opinião, uma palavra que só se aplica à pessoas e à situações ou problemas criados por estas. Porque de resto, as coisas são no máximo complexas. Mas têm uma lógica. Gente é complicado; muita gente, muito complicado. 

É o caso deste nosso CMRA. Tem muito condômino para um mesmo condomínio. Muito complicado. Ele já é dividido fisicamente em 6 (seis). São cinco Quintas mais a área externa às Quintas, que inclui a portaria central, principal controle de acesso. Se o condomínio já é fisicamente dividido, por quê não dividi-lo também administrativamente? Ficaria cinco vezes mais simples (ou menos complicado)! E é viável.

Por quê separar?

Devemos separar as Quintas em condomínios autônomos para melhorar a qualidade da administração. Uma administração mais próxima e comprometida. Haverá naturalmente uma competição construtiva entra as Quintas para ser a melhor. E se alguma tiver a má sorte de ter um síndico ruim, não afetará as demais. Também haverá um ambiente mais favorável à colaboração entre os síndicos, porque terão autonomia e poder real, do que atualmente entre o síndico e os sub-síndicos, que a rigor são meros suplentes. 

Como ficará?

Cada Quinta será um condomínio autônomo, com síndico, sub-síndicos, conselheiros, CNPJ, conta bancária e tudo mais da administração, próprios. O condomínio atual cuidará das áreas comuns externas às Quintas, incluíndo manutenção e limpeza, controle de acesso, vigilância e segurança. Ele terá os seus custos rateado entre as Quintas. Ficará mais simples terceirizar algumas das suas funções.

Como implantar?

Precisaremos de apoio jurídico para definir que ações e em que ordem agiremos. A alteração da convenção do atual condomínio, desmembrando as unidades habitacionais e incorporando as novas pessoas jurídicas das Quintas como condôminos deste; a elaboração das convenções e regimentos dos novos condomínios (Condomínio Quinta das Praças, Condomínio Quinta dos Poetas, Condomínio Quinta das Pontes, Condomínio Quinta das Igrejas e Condomínio Quinta das Ruas), etc.

Devemos criar uma comissão em cada Quinta para promover este assunto com reuniões de esclarecimentos e persuasão. Quando percebermos que a maioria está favorável, passaremos à convocação para as assembléias, que serão uma geral de todas as Quintas para a alteração da convenção do condomínio atual e uma de cada Quinta para criação dos novos condomínios. Para aprovação, precisaremos de 2/3 em cada uma das assembléias. 

E aí, vamos agir?

O CMRA que eu gostaria - Planejamento, Taxa Condominial e Investimentos

Acredito que, apesar de uma boa administração no nosso CMRA, ainda assim teremos uma ponta de insatisfação com o nosso condomínio. Isto porque, mesmo com os serviços rotineiros e as finanças em ordem, queremos benfeitorias que vão além disso.

A maioria de nós, proprietários, investimos quantias significativas em reformas e melhorias em nossos apartamentos e gostaríamos que o mesmo fosse feito no espaço físico e em tecnologias de uso comum. Quem por acaso gosta dos:

- piso de tijolos do barro e pedras portuguesas que servem de passarela entre os nossos prédios e portarias?

- piso de lajotas de cimento das áreas sob pilotis dos nossos edifícios?

- do acabamento dos halls dos elevadores em todos os andares?

- da qualidade dos parques  infantis?

- dos equipamentos das salas de musculação?

- dos nossos interfones arcaicos?

- das nossas antenas coletivas?

- da falta de câmeras de segurança, com monitoração nos apartamentos?

A lista é grande, e não pára aí.

Os materias usados nos itens citados acima foram empregados pela construtora não por serem de aspecto colonial, mas por serem baratos! Imaginem (melhor, vejam), piso de tijolos de barro! Pior que isto, só terra batida. Eu gostaria que estes materiais e equipamentos de terceira usados pela construtora, fossem substituídos outros, melhores e atualizados. E você? Isto exigirá dinheiro. Poderíamos fazer um planejamento de investimentos a serem realizados durante um prazo de até 10 anos. Neste período, estaríamos sempre em obras. Definiríamos em assembléia a ordem de prioridades, e começaríamos a executar. Devagar, de acordo com a disponibilidade financeira, e sempre. Assim, o nosso condomínio estaria melhor, mais bonito e mais valorizado a cada dia (e a nossa qualidade de vida idem). E como nos capitalizaríamos?

 A minha idéia, é que tenhamos uma taxa condominial de quinze a vinte porcento superior à necessária para as despesas ordinárias. Assim, mensalmente teríamos um excedente de caixa para ser investido nas benfeitorias. E só aplicaríamos o que excedesse a cinqüenta porcento da arrecadação mensal possível, desta forma mantendo uma reserva para emergências. 

Os outros posts, analisarei cada item que acho merecer investimentos, e conto com a participação dos poucos leitores, através dos comentários.

O CMRA que eu gostaria - Administração

Temos tido altos e baixos com as diversas administrações que têm passado pelo CMRA. As várias dos períodos "baixos", foram catastróficas. As dos períodos "altos" têm sido apenas normal, com equilíbrio financeiro e a manutenção de rotina. Porém, nós queremos mais do que isto.

A escolha do síndico(a) é de nossa responsabilidade. Entretanto, temos que escolher apenas entre os que se candidatam. E, geralmente, escolhemos quem nos parece menos ruim. Sabemos que aquele candidato(a) não é ideal, mas é o "melhor" dentre os que se candidataram. Os Códigos Eleitorais que têm regido as nossas eleições têm impedido a candidatura de não-proprietários, o que restringe o nosso universo de escolha (por exemplo, síndicos profissionais). Possuímos uma complexidade incomum à maioria dos condomínios, que exige que o síndico, para ser bem sucedido, tenha várias competências. Não apenas burocráticas, mas, principalmente, operacionais. Daí a necessidade do gerente, para que eles se complementem.

Tenho sugerido aos diversos síndicos que têm passado pelo CMRA, que criem um Conselho Administrativo, sem poderes deliberativo (pois não existe na Convenção), para auxiliá-lo. Este seria formado por voluntários, que o síndico aceitaria ou não, de diversas formações, com os quais se reuniria eventualmente para trocar idéias e discutir problemas e propostas para condomínio. Desta forma, somando competências.

Alguns acham que o ideal seria terceirizarmos a administração. Para o CMRA contratar uma empresa para administrá-lo, teria um custo de implantação muito alto (e nada garante que daria certo). Isto porque, para ser realmente terceirizado, teríamos que demitir todos os funcionários para que a empresa, talvez, os recontratasse. Se não for assim, não precisa ser uma empresa. Pode ser apenas uma pessoa, de preferência um administrador(a) qualificado, que provavelmente teria que ser melhor remunerado do que o próprio síndico(a).

Diferentemente da maioria dos condomínios, que são de um prédio só (onde não há sequer uma sala para escritório, e onde é comum o síndico não ter dedicação exclusiva, estando disponível apenas à noite, fins-de-semana e por telefone no horário comercial, em muitos casos a rotina sendo tocada por uma empresa terceirizada que cuida da burocracia e administra os funcionários), o CMRA é uma empresa de administração de si próprio, e com uma estrutura razoável. Possuímos um escritório com síndico(a), gerente, dois auxiliares administrativos, carteiro e ajudante, almoxarife, supervisores, porteiros, zeladores, jardineiros, pedreiro, pintor, serralheiro, eletricista ... Também temos um sistema de gestão na "nuvem", que possibilita total transparência, mas que, apesar de existir há uns cinco anos, ainda não foi disponibilizado para acesso dos condôminos em geral. Ou seja, temos praticamente todos os recursos para que sejamos bem administrados. Mas, sem nenhuma intensão de ferir os brios de quem quer que seja, tem nos faltado competência. 

E o que entendo por "boa administração¨? O pré-requisito é que seja honesta, ética, que exerça a gestão de forma republicana e sempre com uma boa reserva financeira para os imprevistos. Para isto terá que primeiro arrecadar para depois investir. Fazendo este mínimo, o que temos eventualmente conseguido, deverá trabalhar para atender as nossas expectativas de melhorias no CMRA, que são muitas. Desejamos melhorias em praticamente todas as áreas, a começar pela administrativa, sem a qual as demais não acontecerão. Estas vão desde a melhor gestão dos nossos recursos humanos, até investimentos em nossas instalações, o que não pode ser conseguido com a taxa condominial enxuta (e talvez já insuficiente) que temos.

Em outras postagens, analisarei cada item que acho que precisa melhorar.