O CMRA que eu gostaria - Administração

Temos tido altos e baixos com as diversas administrações que têm passado pelo CMRA. As várias dos períodos "baixos", foram catastróficas. As dos períodos "altos" têm sido apenas normal, com equilíbrio financeiro e a manutenção de rotina. Porém, nós queremos mais do que isto.

A escolha do síndico(a) é de nossa responsabilidade. Entretanto, temos que escolher apenas entre os que se candidatam. E, geralmente, escolhemos quem nos parece menos ruim. Sabemos que aquele candidato(a) não é ideal, mas é o "melhor" dentre os que se candidataram. Os Códigos Eleitorais que têm regido as nossas eleições têm impedido a candidatura de não-proprietários, o que restringe o nosso universo de escolha (por exemplo, síndicos profissionais). Possuímos uma complexidade incomum à maioria dos condomínios, que exige que o síndico, para ser bem sucedido, tenha várias competências. Não apenas burocráticas, mas, principalmente, operacionais. Daí a necessidade do gerente, para que eles se complementem.

Tenho sugerido aos diversos síndicos que têm passado pelo CMRA, que criem um Conselho Administrativo, sem poderes deliberativo (pois não existe na Convenção), para auxiliá-lo. Este seria formado por voluntários, que o síndico aceitaria ou não, de diversas formações, com os quais se reuniria eventualmente para trocar idéias e discutir problemas e propostas para condomínio. Desta forma, somando competências.

Alguns acham que o ideal seria terceirizarmos a administração. Para o CMRA contratar uma empresa para administrá-lo, teria um custo de implantação muito alto (e nada garante que daria certo). Isto porque, para ser realmente terceirizado, teríamos que demitir todos os funcionários para que a empresa, talvez, os recontratasse. Se não for assim, não precisa ser uma empresa. Pode ser apenas uma pessoa, de preferência um administrador(a) qualificado, que provavelmente teria que ser melhor remunerado do que o próprio síndico(a).

Diferentemente da maioria dos condomínios, que são de um prédio só (onde não há sequer uma sala para escritório, e onde é comum o síndico não ter dedicação exclusiva, estando disponível apenas à noite, fins-de-semana e por telefone no horário comercial, em muitos casos a rotina sendo tocada por uma empresa terceirizada que cuida da burocracia e administra os funcionários), o CMRA é uma empresa de administração de si próprio, e com uma estrutura razoável. Possuímos um escritório com síndico(a), gerente, dois auxiliares administrativos, carteiro e ajudante, almoxarife, supervisores, porteiros, zeladores, jardineiros, pedreiro, pintor, serralheiro, eletricista ... Também temos um sistema de gestão na "nuvem", que possibilita total transparência, mas que, apesar de existir há uns cinco anos, ainda não foi disponibilizado para acesso dos condôminos em geral. Ou seja, temos praticamente todos os recursos para que sejamos bem administrados. Mas, sem nenhuma intensão de ferir os brios de quem quer que seja, tem nos faltado competência. 

E o que entendo por "boa administração¨? O pré-requisito é que seja honesta, ética, que exerça a gestão de forma republicana e sempre com uma boa reserva financeira para os imprevistos. Para isto terá que primeiro arrecadar para depois investir. Fazendo este mínimo, o que temos eventualmente conseguido, deverá trabalhar para atender as nossas expectativas de melhorias no CMRA, que são muitas. Desejamos melhorias em praticamente todas as áreas, a começar pela administrativa, sem a qual as demais não acontecerão. Estas vão desde a melhor gestão dos nossos recursos humanos, até investimentos em nossas instalações, o que não pode ser conseguido com a taxa condominial enxuta (e talvez já insuficiente) que temos.

Em outras postagens, analisarei cada item que acho que precisa melhorar.

CMRA ganha em ação trabalhista

O ex-almoxarife do CMRA, Sr. Reginaldo Ramos, proprietário e morador de um apartamento na Quinta das Igrejas, demitido pelo ex-síndico, Sr. Assis Costa, entrou com uma ação trabalhista (processo 0001191-92.2011.5.06.0005) contra o condomínio. Ele pedia 50 mil reais em indenizações por insalubridade e danos morais. Segundo ele, trabalhava com "produtos químicos perigosos" (cloro, detergente, sabão em pó - produtos de limpeza, em fim), além de no local de trabalho não haver pia e sanitário. O processo transcorreu todo na gestão finda da sub-síndica Lúcia Brito, que contratou advogado e perito para a, bem sucedida, defesa.  O Sr. Reginaldo não ganhou nenhum dos seus pleitos e ainda vai ter que arcar com a despesa de um mil e seiscentos reais, pois lhe foi negado também o benefício da justiça gratuita.

Apenas para registro, isto me faz lembrar um outro caso, mas com um desfecho bem diferente, de uma ex-funcionária, também proprietária e moradora da Quinta das Igrejas, de nome Vrska. Ela foi gerente da pior administração que este condomínio já teve. Na sua gestão, tudo que dava defeito era desativado ao invés consertado. Assim, tínhamos duas bombas d'agua em cada prédio, ficou uma; os portões eram automáticos com acionamento pelos porteiros, ficou manual, com chave, pelos moradores; tínhamos câmeras nos portões com monitores nas portarias, não temos mais nada; o sistema de antenas coletivas era muito bom, com uma parabólica para cada dois prédios, hoje é capenga, etc. Mesmo com tanto demérito, ela entrou com um processo trabalhista contra o CMRA e ganhou, embolsando mais de 20 mil reais. E ganhou simplesmente porque o advogado da época não compareceu na audiência, sendo demitido por isto.

Pessoas: Manipuladoras, Equivocadas, Preconceituosas, Ingênuas

Ao longo dos meus mais de 12 anos de CMRA, tenho testemunhado algumas confusões iniciadas por grupos de condôminos contra as administrações da época. As ocorridas no últimos 6 anos, nas gestões Eromir/Assis, ao meu ver, foram equivocadas. Não que eu não tenha críticas a alguns aspectos das citadas administrações, mas jamais tive dúvidas sobre a lisura destas. 

A minha análise sobre a última confusão, que culminou com o afastamento judicial do síndico eleito, é a abaixo.

A eleição e o processo eleitoral

Tudo começou com o processo eleitoral, coordenado por uma pessoa que se esquiva para não ser responsabilizado por qualquer coisa. Tanto é que, se perguntado se foi o coordenador ou o presidente da Comissão Eleitoral, ele dirá, como já disse, que não existia esta função na Comissão e que todos os membros tinham status igual.  Como se fosse possível, em um grupo, não haver liderança. Mas todos sabemos que esta função era praticada e até ditatorialmente, por omissão dos demais membros. Tem sido assim em todas as comissões das quais participou, sempre liderando de forma não-assumida. E quando a coisa começa a desandar, renuncia e desaparece. Essa comissão fez um código eleitoral, aprovado em assembléia, o mais casuísta e regulamentado possível, procurando ao máximo obter um resultado eleitoral que não fosse a eleição de quem foi eleito. Esse código possui mais de quarenta artigos e um último super-artigo, que diz mais ou menos assim: "Casos omissos, a Comissão decidirá.", referindo-se a alguma hipotética situação, não prevista nos demais artigos. Este super-artigo foi o que mais funcionou, sendo usado até para justificar  decisões contrárias aos demais artigos. Houve comentários de que uma ou duas pessoas, por serem conhecidas, foram autorizadas a votar com procuração sem firma reconhecida, quando um dos artigos exige o reconhecimento de firma em cartório. Não acho que este fato tenha tido relevância no resultado, mas exemplifica o casuísmo e a manipulação. Esse mesmo código eleitoral pecou por permitir a "eleição" sem voto para cargo eletivo quando só houvesse um candidato. Nestes casos, o código deveria exigir um referendum, onde os eleitores diriam se aceitam ou não aquele candidato para o cargo em questão. E foi assim, sem nenhum voto, que tivemos a "eleição" da sub-síndica da Quinta das Ruas, pessoa que foi protagonista em todas as confusões equivocadas que tivemos nos últimos anos no CMRA.

A sub-síndica e o Conselho Fiscal

"O mundo não está ameaçado pelas pessoas más,

e sim por aquelas que permitem a maldade."

Albert Eintein

A citada sub-síndica (SS), que almejava ser síndica mas talvez por perceber a rejeição a sua pessoa não tenha se candidatado, imiscui-se no Conselho Consultivo/Fiscal, volúvel, e o cooptou. A SS fez do CCF um instrumento para perseguir o síndico. O CCF passou a ter a cara e a voz da SS. Basta ler as atas das suas reuniões, que inicialmente eram denominadas de Parecer, e passaram a denominá-las de Resolução, onde faziam exigências operacionais ao síndico. Ou seja, o Conselho que deveria ser consultivo/fiscal, pretendeu-se Executivo, figura jurídica inexistente em nossa Convenção. Portanto, o CCF só pode criar Resoluções para sí próprio.

A vigarista

"Quando se é extremamente sábio corre se

o risco de cair no golpe mais simples."

Felipe Lenzi

Surge em cena, então, a vigarista. Funcionária recomendada pelo SECOVI e contratada pelo síndico, entrou em substituição a outra, que pediu demissão. Essa, contatava condôminos com significativa inadimplência e lhes propunha acordos vantajosos, com grandes descontos. Em seguida, redigia os termos dos acordos ilegais e os misturava com outros, legais, e dava para o síndico assinar, que o fazia sem nada desconfiar. De posse do acordo "aprovado", recebia cheques dos condôminos cúmplices na fraude e os depositava em sua própria conta. Descoberto esquema, o síndico entregou o caso à polícia, prestando queixa da vigarista. Não a demitiu porque esta se antecipou e pediu demissão. Todos os acordos fraudulentos foram identificados e anulados. O CMRA não teve prejuízo, mas os condôminos fraudadores, sim. O enorme prejuízo do CMRA viria depois, com a afastamento do síndico e a gestão desastrada da dupla de SSs.


O golpe

À SS de Ruas e seu grupo não interessava a verdade (o síndico ser inocente). Ela tinha que aproveitar a oportunidade e criar uma situação de desconfiança dos condôminos com relação ao síndico. Senão, como ela conseguiria ser síndica? Então forçaram a barra, manipulando os ingênuos e, sem nenhuma intenção de ofender, os fez de otários. Eles assinaram para a convocação de uma assembléia que seria para "melhorar o condomínio" e cujo objetivo escrito NÃO era destituir o síndico eleito. Quando da realização da mesma, expuseram o seu lado da história, dizendo que o síndico participava de uma esquema para roubar o condomínio e propuseram o seu afastamento. A platéia, enganada mas agradecida, aprovou. Pela lei, uma assembléia para destituição de um síndico ELEITO só pode ser convocada com um mínimo de 2/3 das assinaturas dos condôminos. Daí a ilegalidade da mesma. Baseado nisto, o síndico não aceitou o resultado e recusou-se a sair. O grupo entrou com um pedido de liminar para destituí-lo. Fizeram um drama na sala do juiz e foram convincentes. O juiz, sem ouvir a outra parte, afastou o síndico para a realização de perícias, que nunca aconteceram, colocando os SSs de Ruas e Praças em seu lugar.


A injustiça

"A injustiça que se faz a um,

é uma ameaça que se faz a todos."

Montesquieu

Afastar uma pessoa honesta como o Sr. Assis Costa, da forma como foi feita, foi uma grande injustiça. O mesmo sofreu muito, passou noites em claro e sentiu-se humilhado. Para quem não sabe, em 2007 este condomínio vivia situação financeira precária, com centenas de milhares de reais em dívidas (INSS, Celpe, Compesa, para citar as maiores) e as contas eram sempre pagas em atraso, com juros e multas. Era quase diário a visita de equipes de corte da Celpe e Compesa. Foi então que o síndico da época, Sr. Eromir Borba, convidou o Assis para o cargo de gerente. Este, ao longo de vários meses, renegociou contratos por valores menores, escalonou dívidas, enxugou vários custos, organizou o fluxo de caixa, etc. Como resultado, as despesas passaram a ser condizentes com a receita, as contas passaram a ser pagas em dia e até mesmo antecipadamente, e começamos lentamente a formar uma reserva. Este equilíbrio financeiro nos permitiu, por exemplo, enfrentar vários racionamentos de água pagando os carros pipa à vista, sem nenhuma taxa-extra ou aumento condominial por vários anos. Quando do afastamento do Assis, apesar de estar "roubando", mantínhamos mensalmente em caixa, depois de ter pago todas as contas, algo em torno de 170 mil reais. Assim, além de injusto, o afastamento do Assis, como aconteceu, foi uma grande ingratidão.


O desastre financeiro

"A pressa gera o erro em todas as coisas."

Heródoto

Finalmente, a SS de Ruas e seu coadjuvante de Praças tiveram em suas mãos as rédeas do CMRA. E aí passaram a fazer tudo o que solicitaram, pelas "Resoluções" do CF, que o síndico afastado fizesse, e mais.  Demitiram e admitiram pessoas, demoliram e reconstruíram, contrataram e contrataram, compraram e compraram. Gastram com coisas necessárias e desnecessárias, essenciais e supérfluos. Mas principalmente, gastram sem planejamento. Qualquer empresa, ou condomínio, sobrevive a qualquer tipo de má administração, menos a financeira. O dinheiro é o mais real das realidades. É ele que viabiliza tudo e até define a nossa sobrevivência de forma digna. É por isto que empresas e gestores são avaliados principalmente pelos resultados financeiros. E por este parâmetro, o que vivenciamos no CMRA nos últimos meses foi o mais completo caos. Os neo-gestores, que receberam a reserva citada acima em caixa, gastaram-na impetuosamente; encontraram contas em dia e superávit, deixam contas vencidas e défit.  Assim, rápidamente, voltamos à situação calamitosa de anos passados. Um bom exemplo de retrocesso. E isto é fato, infelizmente. Para eles, o ideal seria uma taxa condominial pós-fixada. 

Faça o que eu digo, não faça o que eu faço

"Coerência significa provar na prática suas palavras."

Jackson de Oliveira

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Seria cômico, se não fosse trágico. Ao reler os Pareceres e "Resoluções" do CCF, muitos deles redigido num tom em que dá até para ouvir a voz da SS de Ruas, e compará-los com as despesas realizadas pelos SSs investidos de síndico, observamos contradições abissais. A "Resolução" 009/2011, acima, por exemplo, diz que o CMRA só poderia ter um único celular, para uso do síndico, e para assuntos exclusivos do Condomínio, cuja conta mensal não poderia ultrapassar 300 reais, sob penas diversas, etc, etc. Por bem, depois que a dupla assumiu, mais aparelhos foram adquiridos e a conta ultrapassou este valor todos os meses, sendo que, a partir de dezembro de 2011, foi sempre superior a mil e quinhentos reais!

Esperança de dias melhores

Na assembléia convocada com mais de 700 assinaturas com a finalidade específica de encontrar uma alternativa aos sub-síndicos e destituí-los da administração, realizada no dia 14 de março, vimos pessoas arrependidas por terem contribuido com o seu voto e assinatura para esse estado de coisas. Então, indicaram a sub-síndica de Igrejas, Sra. Emília de Araújo Diniz Santana, para assumir como síndica do CMRA, até o final do mandato que seria do Assis. A dupla não aceitou a decisão, querendo uma saída a sua moda. Porém, em audiência com o juiz, no processo que os colocou como síndicos e na presença deles, ou seja, ouvindo ambas as partes, o árbitro homologou a decisão democrática da assembléia.

A Sra. Emília terá um árduo trabalho pela frente e precisará da nossa ajuda e compreensão. Ela encontra um saldo zerado (se tivéssemos cheque especial, estaria negativo), contas vencidas, cheques voando e um fluxo de despesas que não tínhamos antes a estancar. Precisa rápidamente encontrar o equilíbrio financeiro. O Assis, com sua experiência e conhecimento, poderá ajudar significativamente neste processo. Sinceramente, espero que ela o chame.